Número de investidores em fundos imobiliários cresce 950 por cento em 4 anos e parece só o começo

Quando as taxas de juros estavam caindo, ali entre 2018 e 2019, foi o momento de ouro dos fundos investimento imobiliários (os FIIs, na sigla do mercado). Os investidores buscavam novidades fora da renda fixa, que estava bastante mirrada para os padrões brasileiros, na casa de 2% ao ano. 

Apesar da recente alta nas taxas de juros, quantidades de pessoas investimento nesse tipo de carteira seguiu aumentando.

De lá para cá, o produto, que é de renda variável e tem as cotas negociadas em bolsa, vem caindo no gosto dos investidores pessoa física que buscam rendimentos mensais com isenção de imposto de renda. Este é um dos principais atrativos dos FIIs. Nos últimos quatro anos, o número de investidores em FIIs cresceu 950%, saindo passando de 208 mil em 2018 para quase 2 milhões este ano, segundo levantamento da XP, feito com dados da B3 e Economatica.

Em geral, quando as taxas de juros sobem, as cotas desses fundos caem. Investidores menos experientes acabam abandonando o produto ou nem mesmo entrando nele. Mas, mesmo agora, com a Selic (taxa de juros de referência no Brasil) a 13, 75%, os FIIs seguem em ritmo de crescimento, um pouco mais lento que antes, mas para "alto e avante", aponta o estudo.

"A grande alta foi nos anos que tivemos os juros baixos, principalmente a partir de 2019, quando começaram os ciclos de corte da Selic. Segundo dados da B3, nos anos de 2019 a 2022 tivemos um aumento por ano de: 310%, 182%, 132% e 127%, respectivamente", afirma Daniel Chinzarian, analista de fundos de investimentos da XP, responsável pelo estudo.

Para ele, esses dados podem ser só o começo de uma tendência. O analista avalia que ainda há muito espaço para crescimento dessas carteiras. "A indústria de fundos imobiliários (FIIs) ainda representa menos de 3% da indústria de REITs (classe de ativos comparável americana), de acordo com um levantamento exclusivo realizado pela XP. Além do alto potencial de crescimento, a pesquisa mostra que o mercado explodiu nacionalmente em 2018 e não desacelerou o crescimento inclusive durante a pandemia, momento sensível para investimentos em imóveis", diz.

Ele aponta que a própria demanda, vinda com o novo público, provocou o lançamento de novos fundos e fez com que o volume captado mais que triplicasse no período que vai de janeiro de 2018 a outubro de 2022, que foi de R$ 54 bilhões para R$ 191 bilhões. O número de fundos saiu de 173 para 350 no período analisado.

Mas como o crescimento se manteve mesmo com a alta da Selic?

Uma das respostas está na popularização dos fundos de papel, que contêm investimentos de crédito para o setor imobiliário e também se valorizam quando as taxas sobem, porque são geralmente atrelados ao CDI.

Outro motivo, segundo Chinzarian, é que o investidor optou por ativos descontados do valor patrimonial e assim aumentar a renda passiva. Ou seja, com a queda no valor das cotas, a parcela de "dividendo" ou (retorno periódico) do fundo se tornou mais interessante.

Por último, ele cita que o possível ganho de capital com os fundos de tijolos no longo prazo também pode ser um fator motivante para entrada de mais investidores. Assim, os fundos teriam grande valorização na medida em que os imóveis que possui se valorizam com o tempo.

Apesar de estar mais presente nas carteiras, muitos investidores ainda não compreendem esse tipo de investimento. A educação financeira ainda é um desafio.

"A indústria de FIIs está mais transparente. O mercado melhorou muito e cresceu muito, mas ainda temos muito a percorrer. Temos que mostrar que os FIIs não são apenas 'dividend yield' [retorno sob a forma de dividendos] e cotação na B3 para tomada de decisões. Existem vários fatores e análises que é preciso levar em consideração na hora de comprar e de vender um ativo. E o mais importante, investir no mercado imobiliário é pensar no longo prazo", afirma.

Segundo o analista, para 2023, a tendência é que os fundos de papel (como são chamados aqueles que investem em títulos) devem continuar com melhor rentabilidade. "Com a Selic ainda na casa dos 2 dígitos, fica mais difícil para os FIIs de Tijolo, mas não descartaria algumas operações. Dito isso, os maiores destaques no curto e médio prazo serão os FIIs de Papel", destaca ele.

Fonte: Abrainc