Caução aluguel: guia completo para locatários sobre valor e devolução

Quer alugar um imóvel e se deparou com o termo caução aluguel? Se você já pesquisou sobre garantias locatícias, provavelmente sim! 

Muita gente se confunde sobre como essa modalidade funciona, qual o valor exato e, principalmente, se o dinheiro é devolvido no final do contrato.

O que é a caução aluguel e como ela garante o contrato?

De forma objetiva, depósito caução é uma das formas mais comuns de garantia previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) na hora de alugar um imóvel, casa ou apartamento.

A função primária dessa garantia é proteger o proprietário do imóvel contra eventuais prejuízos causados pelo inquilino ao longo da locação. Tais prejuízos podem ser:

• Aluguéis ou encargos (como IPTU e condomínio) em atraso;
• Danos ao imóvel que vão além do desgaste natural;
• Contas de consumo (água, luz, gás) não pagas no momento da saída.

O valor é pago pelo locatário (inquilino) no início do contrato e fica retido até a sua rescisão.

A caução de aluguel é permitida por lei?

A forma legal e padrão de pagamento da caução de aluguel é o depósito em dinheiro. Embora alguns proprietários ou imobiliárias aceitem um cheque de caução, essa prática não é a ideal. 

Por não ser um depósito imediato, pode gerar complicações na hora de comprovar a garantia. O mais seguro é sempre optar pela transferência ou depósito bancário.

A exigência da caução locatícia, similar à solicitação de um fiador, encontra total amparo na legislação brasileira. 

Como mencionado anteriormente, a principal referência é a Lei do Inquilinato, que regula as locações urbanas e valida o uso da caução como modalidade de garantia na hora de alugar um imóvel. 

Além disso, a validade e as condições de restituição desse valor devem estar minuciosamente detalhadas no acordo de locação. 

O Código Civil ainda reforça o papel da caução como um instrumento para garantir que o locatário cumpra integralmente suas responsabilidades, como a quitação de débitos e a preservação do imóvel.

Qual é o valor permitido e onde o dinheiro fica guardado?

Aqui, está um ponto fundamental sobre a caução aluguel: a lei estabelece um limite.

O valor máximo que pode ser exigido do locatário é o equivalente a 3 (três) meses de aluguel. Se o seu aluguel é de R$ 1.500,00, a caução máxima será de R$ 4.500,00.

O valor da caução não fica com o proprietário ou na conta da imobiliária. A Lei do Inquilinato exige que ele seja depositado em uma caderneta de poupança vinculada ao contrato de aluguel. Essa conta é aberta em nome do locador (proprietário), mas o depósito é feito pelo locatário.

O principal motivo dessa regra é garantir que o dinheiro tenha a correção monetária (rendimentos) durante todo o período da locação, protegendo o poder de compra do valor, que será devolvido ao final.

Devolução da caução aluguel: seus direitos e prazos

A pergunta que não quer calar: a caução aluguel é devolvida?

Sim, ela deve ser devolvida ao locatário no final do contrato, desde que não haja pendências.

Quando o locador pode reter o valor?

A retenção total ou parcial do valor da caução aluguel só pode ocorrer se houver:

Dívidas pendentes: aluguéis, condomínio, IPTU ou contas de consumo não quitados na entrega das chaves;

Reparos necessários: custo de reformas ou consertos para reverter danos causados ao imóvel, além do desgaste natural (o que é determinado pela vistoria de saída).

Prazos e rendimentos

A devolução deve ocorrer após a rescisão do contrato e a entrega formal das chaves, momento em que o locador tem a certeza de que não há mais débitos. 

O valor deve ser devolvido com o acréscimo de todos os rendimentos obtidos na poupança ao longo do período.

Não há um prazo exato de 30 dias na lei para a devolução, mas o mercado e a jurisprudência sugerem que ela seja feita em um prazo razoável após a compensação dos últimos boletos (cerca de 5 a 10 dias úteis).

Quais são as vantagens e desvantagens da caução aluguel?

A escolha pela caução impacta tanto o proprietário quanto o inquilino. Avalie os pontos positivos e negativos de cada lado:

Para o proprietário (locador)

Confira as vantagens e desvantagens:

Vantagens:

• Proteção imediata contra inadimplência: o depósito funciona como uma rede de segurança financeira. Em caso de atraso no aluguel, falta de pagamento de condomínio ou contas de consumo, o proprietário pode usar esse valor para cobrir a dívida rapidamente;
• Resolução desburocratizada de problemas: Permite a compensação de valores pendentes de forma ágil, sem a necessidade de acionar advogados ou iniciar processos judiciais contra o inquilino;
• Contratação mais rápida: a exigência da caução é, geralmente, menos burocrática e mais rápida de ser processada do que a complexa análise e aprovação de um fiador.

Desvantagens:

• Ressarcimento limitado: o valor máximo permitido por lei (três meses de aluguel) pode não ser suficiente para cobrir danos extensos ou grandes prejuízos no imóvel, deixando o proprietário com um saldo devedor;
• Trâmites de devolução: o encerramento do contrato e o acerto de contas exigem etapas administrativas, como a movimentação da conta poupança e a apresentação de extratos e comprovantes, adicionando burocracia;
• Risco em contestações: em situações de litígio, se o proprietário não conseguir documentar de forma irrefutável os danos causados pelo inquilino, pode perder o direito de reter a caução, sendo obrigado a devolvê-la integralmente.

Para o inquilino (locatário)

Veja as vantagens e desvantagens:

Vantagens:

• Independência de terceiros: a principal vantagem é a autonomia. O locatário não precisa recorrer a amigos ou familiares para servir de fiador, simplificando a sua vida;
• Facilidade e rapidez no aluguel: por ser uma garantia de fácil execução, a caução acelera a análise e a aprovação do contrato de locação, sendo uma ótima opção para quem precisa se mudar rapidamente.

Desvantagens:

• Imobilização financeira: o valor equivalente a três aluguéis fica retido e inacessível durante todo o período do contrato, gerando um impacto no fluxo de caixa inicial do locatário;
• Demora em reaver o dinheiro: em casos de desentendimento com o proprietário ou a imobiliária sobre o estado do imóvel, o processo para recuperar a caução pode se tornar lento e exigir um esforço maior para a conciliação;
• Exposição ao risco de perda: se a vistoria final identificar avarias ou a necessidade de reparos no imóvel que não sejam considerados desgaste natural, o inquilino corre o risco de ter a caução descontada para cobrir os custos.

Caução substitui o pagamento do aluguel do último mês?

Não! Essa é uma dúvida comum, mas a resposta é não. A caução é uma garantia, não um pagamento antecipado. O aluguel mensal é devido em todas as competências do contrato. Usar a caução para pagar o último mês é uma quebra contratual e um risco.

Se o contrato for utilizá-la, ele deve prever em uma cláusula específica: o valor depositado, o local de depósito (a conta poupança) e as condições para retenção ou devolução. 

Em um contrato sem caução, deve-se especificar qual das outras garantias foi adotada (como seguro fiança), detalhando as responsabilidades do fiador ou da seguradora.

Fonte: https://www.zapimoveis.com.br/blog/